南京版“限购令”落地已足月，和三轮调控下的不少房地产热点城市一样，这一个多月来无论是新房上市量、成交量还是二手房市场均出现明显“退烧”，开发商资金来源增幅快速回落，调控威力初显。
然而，近日国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，仅有8个城市房价环比下跌，南京房价环比上涨了0.5个百分点，离购房者期待的房价下调的目标尚有一定距离。楼市正处在博弈的关键期，市场走势让人捉摸不透。
调控是否见底？限购药效如何？地王能否杜绝？房价将跌两成？五成房企要被淘汰？商业地产是安全的避风港吗？何时才是买房的好时机？……4月1日，本报在杭州主办的“经济学家中国房地产业发展论坛”将邀请知名专家，为博弈中的中国楼市把一把脉。日前《扬子楼市》电话连线了部分专家，请他们提前就消费者和业内最为关注的热点问题透露一些观点。
■本报地产评论员 李汇丰 赵晓黎 刘莉
调控力度还会加大？
专家观点：政策将随市场表现而动。如果还要调，建议对空置房征收房产税
2011年第一季度尚未结束，新国八条、房产税等政策组合拳已经接踵而至，这一轮调控可谓史无前“厉”。但住房和城乡建设部部长姜伟新近日仍表示，时刻准备出台下一步楼市调控政策。调控的力度还会进一步加大吗？对此，多位专家表示这一方面取决于已经出台的调控措施的效果，同时也会受到国际宏观经济形势的影响。
南京大学经济学院院长范从来教授认为，美国次贷危机说明，财产性收入过快增长容易导致经济泡沫化，因此，从经济运行的角度来讲，政府进行密集的房地产调控是十分必要的，稳定房价是房地产能否促进我国内生性经济增长的关键。
“1-2年内，我估计会形成‘政策随市场表现而动，市场看政策脸色而变’的博弈状态。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授指出，在连续出台的严厉调控政策打压下，2011年市场走势不容乐观，政策继续加大力度的可能性不大。
如果继续深化调控，政府还可以采取什么措施？对此，南京大学不动产研究中心主任高波教授的建议是对空置房征收房产税。高波教授认为，其实楼市最突出的问题是大量房产空置，大量的房子买了却不住，空关在那里，忽视了其使用功能，造成资源的浪费。
据调查，很多城市空置房的比例达到了20%—30%。对这些空置房征税，首先是加大了保有成本，精准打击投机需求，抑制房地产的投资需求，有利于引导居民住房的理性消费。其次是这种税制安排涉及的范围不大，对房地产市场形成的冲击比较小，不会造成房地产市场的大幅震荡，有利于金融安全。第三是成本增加了，持有人势必要考虑将空置的房子通过出售或者出租的方式投入市场，将导致居民消费需求扩大。
“限购令”药效如何？
专家观点：特殊阶段以限购政策抑制需求，效果立竿见影
据统计，住建部要求出台限购令的35个城市已经全部出台了限购细则，但社会各界关于这项政策的争论一直比较多。
对此，江苏省社会科学院院长刘志彪教授表示房价问题不完全是市场问题，还是民生问题，房地产是一种特殊的具有半市场化性质的商品，不能用可以完全市场化的眼光来看待，政府调控就是为了在一定程度上用扭曲市场的办法来保证民生发展。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授对于限购政策的效果表示肯定。在他看来，当前住房市场上日趋严重的投机行为错误地引导了住房市场应主要满足居民住房使用需求这样一个基本的发展方向，使住房越来越成为一种投资品而非消费品。在这种情况下，就出现了增加住房供应也解决不了住房价格快速上涨的这样一个特殊阶段，此时，政府采取限购政策以抑制需求，应该说是迫不得已，但在中国能够立竿见影。
华东理工大学商学院院长吴柏均教授也认为，限购措施对稳定短期房地产价格、遏制投资性需求的效果是明显的。限制购房的作用在于冻结物业的流动和减少交易，使房产投资人（无论投机与否）延期投资。但一般来说，行政性的措施和政策会随着宏观经济环境的变化而适时改变。
今年房价会不会跌？
专家观点：不同区域表现各异，限购限贷严格的城市成交价或有小幅下跌
贾生华教授认为要看不同的区域，在限购限贷十分严格的城市，今年市场表现将会是“成交量大幅回落，成交价小幅下降”，而在没有限购的三、四线城市，情况正好相反，可能是“成交量小幅增加，成交价大幅上涨”。
吴柏均教授预测，在房产交易的管制政策下，一部分房产的价格由于有效需求的遏制而会有短期的小幅下跌，特别是与保障房同类区域的普通商品房的价格会发生明显的波动。
“中国房地产价格受制于两个内在因素和一个外在因素。”上海财经大学副校长王洪卫教授指出，内在因素一是土地因素，各地的土地供应只有一个出口，即各地的土地控股集团，这无疑形成土地垄断，将导致土地供应不足。二是中国的城镇化、工业化进程。随着各地农民不断往城市转移，在未来20-30年，我国住宅需求将不断增长。外在因素，即货币宽松度。要解决中国房价过快上涨的问题，关键在于土地政策和货币政策是否出现转变。
“地王”会不会消失？
专家观点：调控政策将使开发商市场预期发生改变，不会盲目去拿“地王”
国土资源部3月10日发出通知称，要控价格、防地王。“地王现象”能够因此杜绝吗？高波教授对于这个问题的态度比较乐观，他认为当前房地产调控措施已经是“史上最严厉”，这对开发商拿地的心理也会造成一定的影响，让他们不再那么盲目，对未来房价和市场的预期发生了改变，自然不会再有信心去拿地王。
刘志彪教授则认为，在我国，地价不断攀升不仅是土地稀缺的表现，更重要的是地方政府行为所致，因此不解决地方政府的“土地财政”问题，“地王现象”会不断重演。不过他也指出，要降低房价必须控制地价，同时还要控制政府的税费，控制开发商的垄断利润。控制政府的税费收取需要民众监督政府，控制开发商的垄断利润需要政府的价格规制，或者依靠充分竞争的市场格局。“显然这些方面我们过去做得并不太好，也是今后政策可以运作的空间所在。”
保障房井喷影响
有多大？
专家观点：主要是缓解房价上涨对民生的压力，长远看控房价还要靠增加商品房有效供给
我国的保障性住房建设正迎来飞跃式发展。不但今年提出要建设各类保障性住房和棚户区改造住房1000万套，数量首超商品房，同时还计划今后五年新建保障性住房3600万套。
“房地产业走到这一步，已经到了业内发生大规模以收购兼并为特征的行业集中度提升的‘尖峰时刻’，大势难以抵挡。”刘志彪教授认为普通住宅开发商面对这种局面有几个选择：一是走三四线城市、城镇开发的道路，避开一二线城市的竞争；二是主动联合起来走规模化、精细化、专业化的道路；三是投靠大企业，接受兼并重组。
贾生华教授则认为开发商不必太悲观。在他看来，保障性住房的大规模开发建设主要解决中低收入家庭的居住需要，缓解房价上涨对民生的压力，但对商品房市场的供求关系不能形成直接影响。因为在商品房市场上的购买力以中高收入家庭的“投资和投机性需求”为主，控制房价目前主要靠“限购限贷”，中长期还得靠增加商品房的有效供给，就像当年“房改”促进了商品房市场繁荣的道理一样。开发商的主要压力来自于销售不畅，而不是房价下跌。抗风险能力取决于自己的财务管理水平和融资能力。
商业地产
迎来大发展？
专家观点：商业地产今后会更好，投资商业地产潜力较大
住宅被限购，钱该往何处投？调控之下，投资商业地产成为不少投资者的目标。而国内商业地产开发的领军人物——大连万达集团董事长王健林日前也表示，此轮房地产调控主要是针对住宅，商业地产优势凸显。商业地产真的能成为安全的避风港吗？
刘志彪教授觉得现在发展商业地产，除了货币政策回归稳健带来资金面吃紧的风险外，其他方面都是利好，尤其是今后会更好。“因为大家知道，我国‘十二五’规划最重要的内容，是要充分挖掘我国内需的巨大潜力，破解制约扩大内需的体制机制障碍，成为转变经济发展方式的重要内容。商业地产严格上来说，关系到城乡一体化战略实现，关系到扩大内需的基础设施的建设和保障问题，因此也是促进我国经济长期平稳较快发展的一个关键问题。”
美国纽约大学巴鲁克分校不动产学系主任王诃教授从投资回报角度，也谈到了他对商业地产的较强信心。“就投资角度分析，地产价格主要是根据地产现在和未来的租金而决定。所以你很少看到商业地产的年租金只有商业地产价值的1.5%-3%，但是某些地区的住宅商品房的年租金可能低于其价值的3%。就目前我看到的中国的状况及这种租金和价值的比例，我认为投资商业地产要比投资住宅商品房安全。”
2011.3.24
李汇丰 赵晓黎 刘莉
扬子晚报
然而，近日国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，仅有8个城市房价环比下跌，南京房价环比上涨了0.5个百分点，离购房者期待的房价下调的目标尚有一定距离。楼市正处在博弈的关键期，市场走势让人捉摸不透。
调控是否见底？限购药效如何？地王能否杜绝？房价将跌两成？五成房企要被淘汰？商业地产是安全的避风港吗？何时才是买房的好时机？……4月1日，本报在杭州主办的“经济学家中国房地产业发展论坛”将邀请知名专家，为博弈中的中国楼市把一把脉。日前《扬子楼市》电话连线了部分专家，请他们提前就消费者和业内最为关注的热点问题透露一些观点。
■本报地产评论员 李汇丰 赵晓黎 刘莉
调控力度还会加大？
专家观点：政策将随市场表现而动。如果还要调，建议对空置房征收房产税
2011年第一季度尚未结束，新国八条、房产税等政策组合拳已经接踵而至，这一轮调控可谓史无前“厉”。但住房和城乡建设部部长姜伟新近日仍表示，时刻准备出台下一步楼市调控政策。调控的力度还会进一步加大吗？对此，多位专家表示这一方面取决于已经出台的调控措施的效果，同时也会受到国际宏观经济形势的影响。
南京大学经济学院院长范从来教授认为，美国次贷危机说明，财产性收入过快增长容易导致经济泡沫化，因此，从经济运行的角度来讲，政府进行密集的房地产调控是十分必要的，稳定房价是房地产能否促进我国内生性经济增长的关键。
“1-2年内，我估计会形成‘政策随市场表现而动，市场看政策脸色而变’的博弈状态。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授指出，在连续出台的严厉调控政策打压下，2011年市场走势不容乐观，政策继续加大力度的可能性不大。
如果继续深化调控，政府还可以采取什么措施？对此，南京大学不动产研究中心主任高波教授的建议是对空置房征收房产税。高波教授认为，其实楼市最突出的问题是大量房产空置，大量的房子买了却不住，空关在那里，忽视了其使用功能，造成资源的浪费。
据调查，很多城市空置房的比例达到了20%—30%。对这些空置房征税，首先是加大了保有成本，精准打击投机需求，抑制房地产的投资需求，有利于引导居民住房的理性消费。其次是这种税制安排涉及的范围不大，对房地产市场形成的冲击比较小，不会造成房地产市场的大幅震荡，有利于金融安全。第三是成本增加了，持有人势必要考虑将空置的房子通过出售或者出租的方式投入市场，将导致居民消费需求扩大。
“限购令”药效如何？
专家观点：特殊阶段以限购政策抑制需求，效果立竿见影
据统计，住建部要求出台限购令的35个城市已经全部出台了限购细则，但社会各界关于这项政策的争论一直比较多。
对此，江苏省社会科学院院长刘志彪教授表示房价问题不完全是市场问题，还是民生问题，房地产是一种特殊的具有半市场化性质的商品，不能用可以完全市场化的眼光来看待，政府调控就是为了在一定程度上用扭曲市场的办法来保证民生发展。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授对于限购政策的效果表示肯定。在他看来，当前住房市场上日趋严重的投机行为错误地引导了住房市场应主要满足居民住房使用需求这样一个基本的发展方向，使住房越来越成为一种投资品而非消费品。在这种情况下，就出现了增加住房供应也解决不了住房价格快速上涨的这样一个特殊阶段，此时，政府采取限购政策以抑制需求，应该说是迫不得已，但在中国能够立竿见影。
华东理工大学商学院院长吴柏均教授也认为，限购措施对稳定短期房地产价格、遏制投资性需求的效果是明显的。限制购房的作用在于冻结物业的流动和减少交易，使房产投资人（无论投机与否）延期投资。但一般来说，行政性的措施和政策会随着宏观经济环境的变化而适时改变。
今年房价会不会跌？
专家观点：不同区域表现各异，限购限贷严格的城市成交价或有小幅下跌
贾生华教授认为要看不同的区域，在限购限贷十分严格的城市，今年市场表现将会是“成交量大幅回落，成交价小幅下降”，而在没有限购的三、四线城市，情况正好相反，可能是“成交量小幅增加，成交价大幅上涨”。
吴柏均教授预测，在房产交易的管制政策下，一部分房产的价格由于有效需求的遏制而会有短期的小幅下跌，特别是与保障房同类区域的普通商品房的价格会发生明显的波动。
“中国房地产价格受制于两个内在因素和一个外在因素。”上海财经大学副校长王洪卫教授指出，内在因素一是土地因素，各地的土地供应只有一个出口，即各地的土地控股集团，这无疑形成土地垄断，将导致土地供应不足。二是中国的城镇化、工业化进程。随着各地农民不断往城市转移，在未来20-30年，我国住宅需求将不断增长。外在因素，即货币宽松度。要解决中国房价过快上涨的问题，关键在于土地政策和货币政策是否出现转变。
“地王”会不会消失？
专家观点：调控政策将使开发商市场预期发生改变，不会盲目去拿“地王”
国土资源部3月10日发出通知称，要控价格、防地王。“地王现象”能够因此杜绝吗？高波教授对于这个问题的态度比较乐观，他认为当前房地产调控措施已经是“史上最严厉”，这对开发商拿地的心理也会造成一定的影响，让他们不再那么盲目，对未来房价和市场的预期发生了改变，自然不会再有信心去拿地王。
刘志彪教授则认为，在我国，地价不断攀升不仅是土地稀缺的表现，更重要的是地方政府行为所致，因此不解决地方政府的“土地财政”问题，“地王现象”会不断重演。不过他也指出，要降低房价必须控制地价，同时还要控制政府的税费，控制开发商的垄断利润。控制政府的税费收取需要民众监督政府，控制开发商的垄断利润需要政府的价格规制，或者依靠充分竞争的市场格局。“显然这些方面我们过去做得并不太好，也是今后政策可以运作的空间所在。”
保障房井喷影响
有多大？
专家观点：主要是缓解房价上涨对民生的压力，长远看控房价还要靠增加商品房有效供给
我国的保障性住房建设正迎来飞跃式发展。不但今年提出要建设各类保障性住房和棚户区改造住房1000万套，数量首超商品房，同时还计划今后五年新建保障性住房3600万套。
“房地产业走到这一步，已经到了业内发生大规模以收购兼并为特征的行业集中度提升的‘尖峰时刻’，大势难以抵挡。”刘志彪教授认为普通住宅开发商面对这种局面有几个选择：一是走三四线城市、城镇开发的道路，避开一二线城市的竞争；二是主动联合起来走规模化、精细化、专业化的道路；三是投靠大企业，接受兼并重组。
贾生华教授则认为开发商不必太悲观。在他看来，保障性住房的大规模开发建设主要解决中低收入家庭的居住需要，缓解房价上涨对民生的压力，但对商品房市场的供求关系不能形成直接影响。因为在商品房市场上的购买力以中高收入家庭的“投资和投机性需求”为主，控制房价目前主要靠“限购限贷”，中长期还得靠增加商品房的有效供给，就像当年“房改”促进了商品房市场繁荣的道理一样。开发商的主要压力来自于销售不畅，而不是房价下跌。抗风险能力取决于自己的财务管理水平和融资能力。
商业地产
迎来大发展？
专家观点：商业地产今后会更好，投资商业地产潜力较大
住宅被限购，钱该往何处投？调控之下，投资商业地产成为不少投资者的目标。而国内商业地产开发的领军人物——大连万达集团董事长王健林日前也表示，此轮房地产调控主要是针对住宅，商业地产优势凸显。商业地产真的能成为安全的避风港吗？
刘志彪教授觉得现在发展商业地产，除了货币政策回归稳健带来资金面吃紧的风险外，其他方面都是利好，尤其是今后会更好。“因为大家知道，我国‘十二五’规划最重要的内容，是要充分挖掘我国内需的巨大潜力，破解制约扩大内需的体制机制障碍，成为转变经济发展方式的重要内容。商业地产严格上来说，关系到城乡一体化战略实现，关系到扩大内需的基础设施的建设和保障问题，因此也是促进我国经济长期平稳较快发展的一个关键问题。”
美国纽约大学巴鲁克分校不动产学系主任王诃教授从投资回报角度，也谈到了他对商业地产的较强信心。“就投资角度分析，地产价格主要是根据地产现在和未来的租金而决定。所以你很少看到商业地产的年租金只有商业地产价值的1.5%-3%，但是某些地区的住宅商品房的年租金可能低于其价值的3%。就目前我看到的中国的状况及这种租金和价值的比例，我认为投资商业地产要比投资住宅商品房安全。”
2011.3.24
李汇丰 赵晓黎 刘莉
扬子晚报
版权声明：转载、摘编或利用其他方式使用本研究院所有内容或观点的，应注明来源，对于不遵守本声明和其他侵权违法行为，本院保留追究其法律责任的权利。
