沈晓杰|探索新模式:中央房地产政策新的重大信号

发布时间:2021-12-23来源:长江产业经济研究院作者:沈晓杰


在今年的中央经济工作会议新闻公报中,有关房地产政策的最大亮点和创新,就是在仅次于房住不炒和预期引导位置之后,第一次提出了“探索新的发展模式”。而以往强调的租购并举、长租房市场、保障房建设、满足合理住房需求和因城施策等举措都在其后。中央不仅第一次对房地产提出“探索新的发展模式”,给予的期望和重视程度之高也相当少见。


一、开发商债务爆雷,引发对现有房地产模式重新审视


在房地产和住房供应顶层政策设计中,第一次又是以如此重要的位置提出“探索新的发展模式”,连一些业内人士都感到突兀。其实,这不仅是重振房地产市场的大势所趋,更是构建健康的房地产长效机制迫切要求。而触发新模式的“最后一个稻草“,当属以恒大为代表的一系列开发商债务爆雷事件。


今年下半年以来,以恒大为代表的房地产开发商一系列债务爆雷事件所引发的“惊涛骇浪”,远比一般人的想象要严峻的多。从某这方面来说,这才是导致“徘徊”近二十年的房地产税试点“适时推出”的主要原因。


早在2003年中共中央十六届三中全会发表的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中,就提出了“物业税”。后来的五中全会又进一步把“稳步推行物业税”作为我国“十一五”进行税制改革的重点之一。经历了18年之久漫长的政策拉锯、权衡和博弈,一次又一次反反复复的释放“试探气球”和无奈的“缩头”,直到这次全国人大发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”,中国房地产税的“改革试点”才终于落锤定音。它的名称,也由最早的“物业税”改为现在的房地产税。


虽然房地产税早已“储存”在顶层政策设计的“工具箱”中,高层也多次说要推出,但数年来都是“只听楼梯响”。为什么这次顶层迫不及待把久拖不决的房地产税从“工具箱”中搬出?


人们在探究房地产税被“激活”的背景时,不能不聚焦一个令人惊奇的“巧合”。这就是在10月23日全国人大公布的房地产税试点文件的之前的一个半多月,号称全球第一大开发商的恒大集团,爆发了轰动世界的债务危机。


恒大背负的“债务炸弹”高达近2万亿元,相当于去年全国GDP的2%左右。问题的严重性还在于,中国开发商中债务爆雷的现象早已不是个案和特例。在恒大事件前,有万达、华夏幸福等巨无霸,其后又传出融创、宝能、花样年、佳兆业等“流动性问题”。在百度上搜索一下“开发商债务危机”,立刻会跳出一大堆的名单。就在恒大公告的当天,另一家中国房地产巨头佳兆业也同时宣布,有一笔本金总额4亿美元的票据寻求延期偿还失败,同样面临违约风险。 英国金融时报不久前公布分析的数据显示,在中国30家最大的房地产开发企业中,近半(14家)至少越过及违反了中央政府旨在约束房地产开发商的债务的“三条红线”(资产负债率;净负债率;现金短债比)中的一条。


更严峻的是,中国房地产开发商还有巨量债务隐藏在表外的帐上。据投行摩根大通估计,恒大集团及其许多主要竞争对手有数以十亿计美元的表外债务,以规避房企业融资的“三条红线”新规。按照该投行的算法,截至今年上半年,恒大的“净负债率”至少为177%。并称:“由于一些表外债务的数据无法公开,实际负债率可能会更高”,“隐藏”债务总计占恒大总债务的55%。据称,富力地产、融创和碧桂园等大型房企的负债率都高于正式报告。


以此推测,在中国数以万计的房地产开发商中,总的债务规模可能超过10万亿元以上,已成为政府债务以外又一随时可能引爆的“地雷阵”,并已在全国多地引发开发商楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。从表面上看,恒大等中国房地产企业的债务危机,是因为房地产开发商习惯的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”的高风险模式导致。但从根本上来说,还是“鱼翅化”的房地产市场及高房价,与市场购房主体收入差距越拉越大所至。尤其是在不少中国的大中城市,过去是中低收入者买不起房,后来是白领中产买不起,再后来像深圳上海北京这样超高房价的城市,连年薪五十万以上的金领也望而却步。世界银行等划定的买房者合理负担是房价收入比为3-6倍,几年前国际上评“全球房价最难负担城市”,“夺冠”的的香港房价收入比为19,而同时期北京、上海和深圳的买房负担(房价收入比及房价负担能力),分别为33.2、31.9和33.5。


来自中国多家第三方研究机构最新发布的11月的房企销售数据数据,也再次说明房企的债务爆雷、住房销售和居民收入之间的逻辑和关系。据报道,中国百强房企11月销售金额为8450.3亿元,同比大幅下挫近40%。29个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降高达32%,25个二三线城市房市成交同比跌幅扩至35%。分析指出,居民收入减少无力购房是11月商品住宅成交同比陡降的原因。其实最主要的,还是不断高攀的房价和市民收入绝对差距已达到了临界点。一方面,市场上能满足市民购房能力的有效供给在逐步减少,另一方面,利益的驱使导致开发商把越来越多的高价房推向市场。海量的总供给和脆弱的有效需求的矛盾的日趋尖锐,才是根本原因所在。中国房地产市场和住房供应模式,到了必须“更新换代”之时。


二、以共同富裕统领,构建房地产市场和住房供应新模式


那么,究竟怎样的“更新换代”,才能构建更能满足人民对美好生活需求的中国房地产市场和住房供应新模式呢?


九十年代初曾经提出过“三个有利于”,并在很长一段时间作为“衡量一切工作是非得失的判断标准”。这就是:是否有利于发展社会主义社会的生产力、是否有利于增强社会主义国家的综合国力、是否有利于提高人民的生活水平。在今天探索房地产新模式时,同样也应该以此为衡量正确与否的标准。在中国已成为全球第二大经济体、国力空前强盛的今天,更应把人民生活水平的提高及“人民对美好生活的向往“放在首位。


现有房地产开发商模式致命的缺陷,就是它极化了社会的贫富差别和不均。早在2006年笔者撰写的“中国房地产十大批判”系列文章中,就大声疾呼必须构建房地产市场和住房供应新模式。指出:当今中国的房地产市场及住房导向,不仅未能体现“共同富裕”这个社会主义的最大优越性和本质特征,反而成为拉大社会贫富不均、急剧加大两极分化的“最大舞台”。作为全民财富最大的“洗牌器”,它一方面以空前爆发力批量制造当今中国的“超级富豪”,另一方面,也以史无前例的规模,使数百上千万刚刚小康的中间阶层成了房地产暴发户的“房奴”,同时还用高房价使更多的市民被驱赶出了住房市场。除了在卖房者和买房人之间制造出天壤之别的“财富鸿沟”外,节节攀高的房价,还使得市民中有房户和无房户、小房户和“豪宅户”、高档房和低档房的财富差达到了极致。这就在社会的不同人群中造成了“富者更富、穷者越穷”的马太效应。此外,房价的高涨还使得新买房户和无房户租房在家庭的住房支出上达到了最大化,实际可支配的支出却减少到最低。各种人也因为住房的不同而造成实际生活水平的不同。这些都使社会的两极分化达到了空前的地步。


正是这样房地产模式,导致社会各阶层之间的财富差别达到了极致。北京大学中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2014》报告就揭示:1995年我国财产的基尼系数为0.45,2002年为0.55,2012年我国家庭净财产的基尼系数达到0.73,顶端1%的家庭占有全国三分之一以上的财产,底端25%的家庭拥有的财产总量仅在1%左右。最近一份来自麦肯锡全球研究院报告显示:从2000年到2020这20年间,虽然中国净资产从7万亿美元暴增至120万亿美元,但“超过三分之二的财富由最富有的10%家庭持有,而且这一比率还在不断上升”。


一个洗牌全民财富、极化社会贫富不均的现有房地产模式,带来的巨大恶果和社会负效应使中国房地产成为公认“地雷阵”。双寡头的操控不仅是对市场经济的根本违背,更是对社会公有制的扭曲和异化。所以,无论从健康完善的市场体系的规律,还是社会制度本质的要求,都倒逼现有房地产开发商模式到了必须进行彻底的范式更新之时。


在这样的大背景下,中央推出的共同富裕的宏大目标,就成了探索新模式的最大东风。这次中央经济工作会议,专门有一段强调“要正确认识和把握实现共同富裕的战略目标和实践途径。”而在房地产上第一次提出的“探索新的发展模式”,可谓是“共同富裕战略目标和实践路径”在房地产和住房供应方面的顶层政策设计的具体落实和顺势而出。


那么,房地产的新模式在顶层政策设计上,该如何“通过合理的制度安排把‘蛋糕’切好分好”,一举改变和扭转极化贫富差距的现有房地产模式影响,构建更加注重社会公平、更能体现共同富裕、更加促进房地产和住宅产业发展的新模式,使之成为真正健康的“支柱产业”呢?


笔者认为,构建房地产市场和住房供应新模式,应该是在共同富裕的战略目标统领下,在具体路径上必须遵守如下几项原则:


首先,必须把实现全体居民的住房小康和基本现代化,作为构建新房地产模式的重中之重和最主要的目标所在。


在中国9亿多的城镇居民中,尤其是新市民和年轻一代,无房户和半无房户人数数以亿计。对住建和统计部门在城镇居民人均住房面积上的“数据注水”营造出的“住房伪小康”,笔者这十几年来已揭示过多次,且当年建设部研究中心主任等“官方权威专家”这方面数据,也和笔者的研究“不谋而合”。


而比“亮眼”的住房数据争论更现实和重要的,应该是房地产新模式中,对城镇居民人均住房面积和住房小康水平(人均35平方米)相距甚远的城市居民,如何从政府方面提供体面和小康的住房保障。以前的房改就有一条“保底”的原则,这就是对人均住房面积在20平方米以下、未达到当时30平米小康住房面积三分之二水平的城镇居民,可以享有保障性住房的权利,这是政府在住房保障上被“遗忘”的传统。在新模式中,此类对中低收入者、新市民和年轻一代的住房保障,必须成为一种刚性的指标。只要达不到当地城镇居民人均住房面积三分之二水平的,都应该由政府部门提供相应的住房保障。否则,就会出现一方面官员极力吹嘘当地人均住房面积如何高,另一方面大量的住房困难户却难以享受基本的住房保障。


第二,为了实现全民都实现体面的住房,必须打破现有房地产市场和住房供应上的一系列制度藩篱,构建能充分满足全体国民真正实现住房小康的全新体制。


没有任何政策和法律,比国民在最大的居住生存权上更为重要,何况有些政策法规,都是特殊利益集团打着“改革”的旗号“定制”而出的。在这方面最大的“红线”,是国民的居住权利和保障,而不是其他。


有了这样的思维,就可以大大拓宽我们在房地产市场和住房供应上更大的空间和范式。无论是集体合作建房还是个人集资建房等,只要统筹规划和同样的置地条件,都应该享有和开发商平等的住宅发展权利。为中低收入群体定制的保障性住房,更应享有政府更优惠的政策支持;无论是城市土地还是农村土地,只要能化解城镇居民最大民生矛盾的住房问题,都可以在统筹的基础上发展住宅产业,小产权房同样应该为化解城市中低收入者的住房困难提供支持和帮助。一句话,不论白猫黑猫,能从根本上解决好住房问题这个最大民生矛盾的就是“好猫”。


第三,房地产新的发展模式,通过多元化的发展国民住宅产业和城乡的房地产市场,可以更能够促进国民经济的发展,成为真正健康的国民经济发展支柱产业,而不是建立在极度泡沫基础上病入膏肓的“虚弱巨人”。


第四,房地产新的模式,要有足够的空间保持房地产市场的稳定。新旧模式的转换,不能发生大的社会波动。


必须看到的是,将近20年的中国房地产市场的开发商模式,尤其是高房价的不断攀升,已经把数亿中产阶级绑架在高房价上。房价的一举一动,不仅关系到数亿中产阶级最大的切身利益,而且也关系到社会、经济和国家的稳定和安全。只有构建多模式、多元化的住房供应模式,而不是简单的对现有开发商模式所导致的高房价市场“大动干戈”,才有可能实现新旧房地产模式之间的“和平过渡”。新加坡商品房和组屋并存的房地产市场,就是我们可对标镜鉴的样本。


总之,以共同富裕为统领,构建房地产市场和住房供应新范式,是一项系统复杂的工程,需要进行多方的比较、权衡和择优。多体制多元化发展,而不是某一种模式的“单打独斗”,才能构建能满足全体国民住房需求、更加健康持久的房地产市场和住房供应。


沈晓杰  南京大学长江产经研究院特聘研究员

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