南京大学长江产经研究院特聘研究员 沈晓杰
01 房地产旧模式已经拖累经济增长
自去年下半年以来，我国房地产市场情况不断，尤其是一些龙头型的房地产企业屡屡出现的资金链“爆雷”，更引发了海内外对中国会不会发生次贷危机的担心。某房地产研究中心的数据显示，1月份全国29个重点城市不仅新房整体成交（1429万平方米）环比下降高达37%，同比降幅更是达到46%，而且这29个城市商品住宅新增供应面积（1080万平方米）的降幅，环比达到惊人的58%，同比也下降到43%。
作为支柱产业的房地产业之所以出现如此“崩塌”，表面上看是房地产商的资金流问题，但若仅把它视为“高负债、高杠杆、高周转“的房地产开发模式结果，那就大大低估了我国房地产市场和住房供应体系的结构性主要矛盾。从根本上来说，还是城镇居民尤其是大中城市的市民收入，已远远跟不上不断抬高的房价增长。世界银行和联合国人居署认为合理住房价格的房价收入比为3-6（即3-6年的家庭收入可买自己住房），国际权威房地产顾问机构去年年初公布的“全球房价最难负担城市”前三城市香港、温哥华和悉尼，房价收入比分别为20.7、13和11.8。而早在2016年，北京、上海和深圳的房价收入比则已分别高达33.2、31.9和33.5。就南京、杭州和青岛这3个中国省会或沿海城市，市民的房价负担也都远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼（房价收入比为12.2）。其中南京18.3房价收入比更是高出了悉尼的50%。
过去房贷等金融政策宽松，炒房者还可借银行的钱支撑起房地产市场虚假的繁荣。随着房贷政策等一系列金融政策的缩紧，买房者尤其是炒房族击鼓传花的游戏难以为继。城市居民收入远远跟不上累积增长高房价的根本性矛盾愈发突出。正像某学者型官员所言：中国部分城市房价已超出中等收入群体极限承受力，房地产市场的风险并不是短期的，是长期问题在短期内的一种反映。纵观全球各国，除了昙花一现的房地产泡沫时期外，没有一个国家的房地产市场，能在高房价及国民难以承受买房负担情况下成为支柱产业。相反，正是高房价使原本可进行正常住房消费的中低收入者被赶出了房地产市场。“口袋紧张”的的中国城镇家庭，再也支撑不了高房价的可持续发展。
02 大力发展国民住宅产业空间巨大
现实的困境使中国的房地产市场和住房供应，到了必须“脱胎换骨”的时候。12月份召开的中央经济工作会议提出的在房地产及住房供应上“探索新的发展模式”，已到了刻不容缓之时。为此，我们建议，大力推行多元的住房供应新模式，建立高、中、低（保障性住房）住房供应和房地产市场新体系，把中国城镇整体的房价降下来。尤其要大力发展和推广平价的国民住宅战略，把被高房价“冷藏”的一半左右中国城镇居民正常的住房消费激活起来。
中国城镇无比巨大的房地产市场及住房消费的潜力，其与房地产市场供应总量、尤其是成交面积总量之间，存在着巨大的鸿沟。大力发展和推广老百姓买得起、住的好的国民住宅，实现房地产市场和住宅产业的倍增发展，使绝大多数城镇居民实现全面居住小康，这不仅不会削弱房地产和住宅产业在中国经济中的份量和地位，而且更使中国经济注入更强大更健康的房地产和住宅产业新机制。房地产的支柱产业基石，再也不必建立在“百病缠身”的高房价的开发商模式之上。
我们所说的国民住宅产业，就是根据我国现有的经济发展和城镇居民生活水平提高的迫切而现实的需要，依据世界各国国民住房水平发展的客观规律，按照全面小康和现代化的历史要求和城市化高速发展的现实需要，以超常的规模，大力发展使普通国民买得起、住得好、可以实现住房消费倍增的公众住宅产业。这不仅能解决我国城镇尤其是大中城市占主体的中间阶层和中低收入者（夹心层）长期存在的既买不起高价房、又难以享受住房保障的大问题，同时也借此可破解我国史上空前规模的城市化所伴生的“住房危局”。
必须强调的是，大力发展国民住宅产业，将给我国经济发展带来空前的机遇。到2021年年末，我国的城镇人口为91425万人。按照到2020年就应该实现的中国城镇居民人均35平方米的住房小康的标准和要求，要达到人均35平方米的2020年住房小康的要求，全国城镇居民政府总拥有量应达到320亿平方米。但现实情况与此相差甚大。几年前我们曾根据住建部和国家统计局公布的数据测算，到2015年底，全国城镇所有的存量住房总面积大约为162.85亿平方米（人均住房建筑面积大约21.1平方米）。这点和前住建部政策研究中心主任陈淮算得的结果基本一致。他在几年前一次全国性的论坛上说：“目前城镇居民人均住房面积20平方米，户均60平方米”。 而根据中国统计年鉴和统计年报，从2016年到2021年，全国城镇房屋竣工面积为59.06亿平方米左右。我们假设这些竣工的房屋已全部被卖出，住房占到其中70%左右，每年城市改造的拆迁房和城区扩大所带来正负因素相互抵消忽略不计，到2021年末，我国城镇居民住房总量估算为41.34亿+162.85=204.19亿平方米。而这离320亿平方米的全国城镇居民小康住房总量的要求，还有115.81亿平方米之遥，差距三分之一以上。如果用10年的时间把这笔中国城镇居民小康住房的“历史的欠账”补上，每年就必须新增11.6亿平方米的住房供应。此外，随着城镇化的不断提高，还需要满足新市民对小康住房的需求。从2011年到2020年，中国的城镇的常住人口从69927万人增加到90220万人，相当于每年增加2000万城镇常住人口。近几年随着城镇化率的提高，城镇常住人口的绝对数增长有所降低。今后十年全国城镇以平均每年增加1000万人口计算，这些新市民每年所需求的小康住房也高达3.5亿平方米。和前面相加，每年所需竣工的的新建商品住房高达15.1亿平方米。
根据中国统计年鉴，2020年我国房屋竣工造价为每平方米3781元。按照过去十年房屋造价的涨幅，今后十年房屋造价的平均数至少在每平方米5000元以上。十年151亿平方米，所带来的建筑业直接产值75.5万亿元。按照国家统计局数据推算，每年15多亿平方米商品住宅竣工面积，正好相当于现在每年住宅房屋竣工面积的一倍。这就是说，大力发展推广城镇居民买得起、住的好的国民住宅，激活和全面满足城市中间层住房小康的需求，全国城镇每年的住房消费和住宅产业的规模可提高一倍以上。
03 国民住宅产业对经济增长意义非凡
参照学界经常借用世界银行的数据模型（即100元的住宅产业，可带动130元—150元的其他商品的销售），考虑中国消费力相对较低的现实，我们以每100元的住宅产业带动120元的其他商品销售的标准来计算，就可以发现：如果我们一年新增7.5亿平方米的国民住宅产业，其带来的新增建筑业直接产值（3.75万亿元）以及所带动的其他相关产业（4.5万亿元，包括建材冶金、家庭装潢、电器设备、市政配套、交通物流和商业服务等），拉动起的新的经济增长可高达8.25万亿元。
这发展国民住宅产业新增出的8.25万亿元，会给“稳字当头”的当今中国经济带来怎样的巨大影响呢？参照一下“2020年国民经济和社会发展统计公报”，前年我国的国内生产总值约为101.6万亿元。若在去年就发展国民住宅产业，就相当于使GDP又增长了6个百分点。这就是国民住宅产业的威力所在。和“风雨飘渺、千疮百孔”的高房价“房地产支柱产业”相比，它不仅在规模上实现倍增，而且更健康和更可持续。
目前，我国城镇居民住房水平仅仅达到全面住房小康标准三分之二左右。在这样的大背景下，超常发展国民住宅产业，不仅极为必要，而且也符合经济高速发展和住房水平快速提升相互间的国际规律。
按照世界各国住房发展的规律和惯例，国际上通常认有两个住房发展的高峰期：第一，在一个国家的人均住房建筑面积达到35平方米（约为户均100平方米）之前，国民将对住房保持旺盛的需求，该国的房地产及住房产业将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000-3000美元的区间时，该国也会爆发出普通居民纷纷改善住房、住房发展将进入突飞猛进的高峰期。中国前些年早已过了这两个住房发展高峰期的双重作用的共同区间。但由于开发商高房价模式，不仅使中国城镇居民的住房小康基本落空，而且也使住宅产业和房地产对国民经济本该有的强力的支柱产业作用大打折扣。
而在没有开发商的我国农村，乡村居民的住房变化则呈现另一番景象。根据住建部公布的数据，到2019年我国农村居民的人均住房建筑面积达到了48.9平方米，近20年来每年平均增长1.2平方米左右。事实再次证明，选择什么样的房地产和住房供应模式，就会有什么样水平的居民住房，以及规模相对应的房地产市场。我国城镇推行的“重商轻民”的开发商模式，高房价和和地产商暴利大大压制了普通市民的住房消费。这也正是我国城镇的房地产市场和居民的住房消费，与国际上公认的住房发展两个高峰期错过的根本原因。
当然，也会有人担心，比开发商房价低的多的国民住宅大量上市供应，会不会对现有开发商高房价的房地产市场形成巨大冲击？这其实是误解。国民住宅不是取代商品房，而是和房地产商、保障房一起，形成高价、平价和低价的三层级多元的住房供应新的市场体系。它可以通过政府享有共有产权等多种消减购房人利益的规章形式，不冲击或最低程度影响现有房地产市场。它所服务的主体和对象门槛，是房价收入比超过12以上的家庭，而不是高收入和中高收入者。当然，随着国民住宅的大力发展，开发商的高房价市场的比例会有所降低。但房地产市场这高中低组合的多元模式，无论是对城市居民，还是对政府运营，或是中国经济的增长，都是最好的选择。
我国城乡房地产和住房小康的正反两方面的经验和教训告诉我们：中央经济工作会议提出的在房地产及住房供应上“探索新的发展模式”，十分重要，刻不容缓。只有选择以民为本的房地产市场和住房供应模式，中国城镇居民的住房消费和房地产市场才会有空前的超常发展，才能真正成为国民经济强大而健康的支柱产业。
